Comment fonctionne un crédit Immobilier ?

Tout le monde sait qu’un crédit est un emprunt à la banque qui permet d’acheter un bien. Mais savez vous comment fonctionne un crédit immobilier ?

On peut l’expliquer rapidement de cette façon : chaque mois nous remboursons une partie du crédit à la banque, et la banque se rémunère en ajoutant des intérêts.

En réalité c’est un peu plus complexe, mais c’est également très intéressant d’en comprendre le fonctionnement.


Composition d’une mensualité

Lorsque vous remboursez un crédit, votre mensualité se décompose en 3 parties :

  • L’amortissement : ce que l’on rembourse du crédit.
  • Les intérêts d’emprunt : ce que l’on paye à la banque en échange de l’argent qu’elle nous a prêté.
  • L’assurance : ce que l’on paye à la banque ou à une assurance distincte en échange d’une protection sur le crédit.

Prenons l’exemple de Tom et Julie dont j’explique l’histoire dans cet article qui explique pourquoi il vaut mieux acheter que de louer. Ils souscrivent à un crédit de 166 720€ sur 25 ans au taux d’intérêt de 1,83% et 0,36% de taux d’assurance. Ils ont une mensualité de 742,95€.

Le premier mois de remboursement du crédit, la mensualité se décompose de la façon suivante :

  • Amortissement : 438,68€
  • Intérêts : 254,25€
  • Assurance : 50,02€

Mensualité = Amortissement + Intérêts + Assurance


Evolution du Capital Restant Dû

Une fois que Tom et Julie ont payé leur première mensualité de crédit, le montant qu’ils doivent encore à la banque diminue. Mais il ne diminue pas du montant total de la mensualité (742,95€). Il diminue seulement du montant de l’amortissement (438,68€).

Capital Emprunté – Amortissement = Capital Restant Dû

166 720€ – 438,68€ = 166 281,32€

Le Capital restant Dû diminue chaque mois du montant de l’amortissement.

Lorsque le Capital Restant Dû est nul, le crédit est intégralement remboursé.


Evolution des intérêts

Les intérêts à payer chaque mois sont un pourcentage du capital restant à rembourser. Et vous savez que 10% de 90€ sont inférieurs à 10% de 100€.

Donc pour les mensualités du crédit le mécanisme est le même, comme le capital restant à rembourser diminue tous les mois, les intérêts diminuent également.

Les intérêts diminuent à chaque mensualité.


Evolution de l’amortissement

Le montant de la mensualité est tous les mois le même jusqu’à la fin du crédit. Mais on vient de voir que les intérêts diminuent tous les mois ! Pourquoi ?

La raison est simple, pour compenser la diminution des intérêts, l’amortissement augmente chaque mois. 

L’amortissement augmente chaque mois jusqu’à la fin du crédit.


Evolution de la mensualité

Au bout d’un an la mensualité de Tom et Julie, aura évolué de cette façon :

  • Amortissement : 446,10€ ↗
  • Intérêts : 246,83€ 
  • Assurance : 50,02€ =

Le montant total de la mensualité est toujours de 742,95€, mais les intérêts ont diminué de 7,42€, alors qu’à l’inverse l’amortissement a augmenté de 7,42€.


Le Capital Amorti

Le Capital Amorti correspond à l’ensemble des amortissements depuis le début du crédit, c’est à dire à la somme que Tom et Julie ont remboursé de leur crédit.

À la fin de la première année de crédit le Capital Restant Dû à la banque a diminué, il est de 161 411,44€ .

Le Capital amorti la première année peut être calculé de la façon suivante : 

Capital Emprunté – Capital Restant Dû = Capital Amorti

166 720€ – 161 411,44€ = 5308,56€

Julie et Tom auront donc amorti 5308,56€ la première année.


Tableau d’Amortissement

Vous trouverez l’ensemble des éléments que nous venons de voir dans un tableau, appelé “Tableau d’Amortissement”, il détaille mois par mois (ou année après année), la décomposition des mensualité du crédit, ainsi que l’évolution du capital restant dû.

Tableau d'Amortissement
Tableau d’Amortissement, 10 premier mois

Voilà vous savez maintenant de quoi est fait un crédit immobilier. 

Laissez moi un commentaire si vous avez encore des questions sur le crédit immobilier après cet article, si vous n’êtes pas d’accord avec un point, ou simplement pour me dire si cela vous a aidé à comprendre comment fonctionne un crédit.

Partager l'article :
  • 1
    Partage
Mathieu
 

Click Here to Leave a Comment Below 0 comments