Comment obtenir son crédit immobilier ?

Dans cet article nous allons voir comment obtenir son crédit immobilier lorsqu’on a été confronté à un refus de la banque. Pour quelle raison un crédit peut être refusé, et comment on peut y remédier.

Peut être que vous vous êtes déjà vu refuser un crédit par votre banque, et vous pensez ne pas pouvoir en obtenir un! Mais savez vous qu’avec quelques techniques simples, vous réussirez à séduire votre banquier et vous faire financer. 


Mon ami Romain

Je vais vous parler de Romain, un de mes amis qui voulait devenir propriétaire. Seulement il n’arrivait pas à faire accepter son projet par la banque.

Sachant que je venais d’acheter, il est venu me demander conseil. On a alors commencé par étudier la situation financière de son couple :

Entrées d’argent mensuelles :

  • salaire de Romain 1500€ net
  • salaire de sa compagne 1200€ net

Soit un total de 2700€ net par mois.

Frais fixes mensuelles : 

  • loyer 650€
  • internet + TV 70€
  • téléphone portable 90€ (lui 50€ et elle 40€)
  • assurances voitures 140€ (2 voitures à 60€ et 80€)
  • frais bancaires (frais de tenue de compte + carte bleue) 20€ 
  • crédit à la consommation 150€ par mois
  • abonnements divers (magazine, box beauté, loto) 100€ 

Frais fixes total par mois : 1220€

Si Romain achète il n’aura plus de loyer, donc ses frais fixes seront de 570€ par mois.

Epargne disponible

  • Livret A : 2000€
  • PEL : 750€
  • Compte Courant 120€

Soit un total de 2870€ disponibles


Pourquoi son crédit a été refusé ?

Lorsque Romain a été voir son banquier, celui-ci a refusé de lui accorder un crédit.

Si il a refusé, c’est que le risque pour la banque était trop important, et que les garanties n’étaient pas suffisantes.

Ok mais concrètement, qu’est ce que ça veut dire ?  Il peut y avoir plusieurs raisons à ce refus de crédit, voici les principales :

Un projet trop cher ?

Romain n’avait aucune idée de combien il pouvait emprunter. Et il a demandé un prêt de 150 000€, sans savoir si sa situation lui permettait.

C’est mieux de connaitre sa capacité d’emprunt avant d’aller voir le banquier. Sauf cas particuliers et salaires élevés, la banque ne finance pas au delà de 33% d’endettement. C’est à dire que seulement un tiers des revenus doit être consacré au remboursement de crédit.

Combien peut-il emprunter ?

Romain a donc utilisé mon simulateur “Acheter ou Louer” pour savoir combien il pouvait emprunter.

capacite emprunt romain
Capacité d’emprunt de Romain

D’après le simulateur Romain peut emprunter jusqu’à 166 822€. C’est plus que les 150 000€ qu’il a demandé à son banquier, donc à priori, ce n’est pas pour cette raison que le crédit lui a été refusé.

Vous pouvez utilisez ce simulateur en remplissant le formulaire suivant :

Situation Professionnelle

Une des plus grosses garantie pour la banque c’est d’avoir des revenus réguliers. Il faut dans l’idéal, être en CDI sans période d’essaie, ou pour les artisans, commerçants, entrepreneurs, et libéraux, avoir au moins 3 ans d’activité avec un revenu constant.

Romain et sa compagne sont en CDI depuis plusieurs années, donc le problème ne vient toujours pas de là.

Aucun apport, ou apport insuffisant

Une autre raison pour laquelle un crédit peut être refusé, c’est de ne pas avoir d’apport. En règle générale, la banque demande l’équivalent des frais de notaire en apport. 

Sinon il est possible que la banque finance une partie des frais de notaire, mais alors il faut qu’elle soit convaincue du sérieux, et de la capacité à épargner du client

Romain et sa compagne ont 2870€ d’épargne disponible. C’est beaucoup moins que les 12 570€ de frais de notaire qu’ils auraient à payer en empruntant le maximum (on peut avoir l’information dans le simulateur ci dessus).

C’est peut être un point bloquant à l’obtention de son crédit, il faut que l’on regarde comment Romain et sa compagne gèrent leurs comptes. Peut être que le banquier n’est pas rassuré par ce point.

Une situation bancaire saine

Le banquier veut s’assurer que chaque mois Romain aura l’argent disponible sur son compte pour payer le crédit.

Sur les derniers 6 derniers mois, Romain a été a découvert 3 fois, car il dépensait plus que ce qu’il avait sur son compte courant. C’est surement pour ça que le crédit ne leur a pas été accordé.

Pour obtenir un crédit, il est important de rassurer la banque,  il faut donc veiller à ne jamais être à découvert. 

Romain a beaucoup de dépenses récurrentes : 570€ par mois. Il faudrait qu’il réussisse à diminuer ses dépenses, pour avoir des comptes plus sains.

J’ai donc donné plusieurs techniques à Romain pour qu’il puisse assainir ses comptes avant de retourner voir son banquier. Ca sera le sujet de mon prochain article : “Comment assainir ses comptes ?”


Conserver des comptes sains plusieurs mois

Romain a réussi a diminuer ses dépenses, mais il ne pouvait pas pour autant retourner voir son banquier tout de suite. Il fallait que le banquier soit convaincu que Romain avait fait ce qu’il faut pour ne plus être à découvert sur le long terme.

Il faut au minimum avoir des comptes nickels les 3 derniers mois, pour faire une demande de crédit dans une autre banque que la sienne, car les banques demandent toujours les 3 derniers relevés de compte. Par contre pour sa banque actuelle, elle sait qu’il a souvent été a découvert, ça peut demander plus de temps pour la convaincre que la situation va mieux.


Le banquier ne veut toujours pas

Le banquier de Romain ne voulait toujours pas lui accorder le crédit même après plusieurs mois avec une bonne tenue de compte.

Il est alors revenu vers moi désespéré, car il avait fait des efforts plusieurs mois de suite, et tout cela pour quoi ? pour rien ?

Mais même quand tous les voyants semblent au vert, ça peut ne pas passer! Je lui ai alors demandé si il avait déjà entendu parler de personnes qui ont obtenu leur crédit alors qu’elles avaient eu plusieurs refus avant, avec pourtant la même situation.

Eh bien oui comme tout le monde il savait que c’était possible! Mais lui personnellement, se disait que si sa banque lui refusait, toutes les autres lui refuseraient aussi.

Je l’ai alors convaincu d’aller voir les autres banques. Même des agences d’une même banque, peuvent avoir une réponse différente.

Il a finalement été voir 3 autres banques, et il a fini par obtenir 2 propositions de financement.


Faire appel à un courtier

J’ai également dit à Romain, que si il ne réussissait toujours pas à obtenir son crédit, il pouvait faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Un courtier va proposer plusieurs dossiers en même temps à plusieurs banques. Et lorsqu’il y a un dossier un peu plus difficile à faire passer que les autres, le courtier peut le présenter avec d’autres dossiers qui sont meilleurs, et il demande alors à la banque d’accepter de financer le moins bon si elle veut les meilleurs.


Depuis mon ami Romain a acheté avec sa compagne, et il vit maintenant dans sa jolie maison qu’il a refait avec goût. En plus, le fait d’avoir assaini ses comptes lui permet d’avoir plus d’argent disponible chaque mois.

Si vous avez des questions sur comment obtenir un crédit immobilier, laissez moi un commentaire ci-dessous. Ou alors si vous avez eu du mal à obtenir votre crédit, dites moi comment vous avez fait pour y parvenir, ou si vous connaissez d’autres petites astuces pour séduire votre banquier. 

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Mathieu
 

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