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Les points à vérifier lors de la visite d’un appartement ou d’une maison

Vous avez trouvé une maison ou un appartement intéressant et vous avez prévu une visite ? Il faut maintenant que vous sachiez qu’elles sont les points à vérifier lors de la visite.

Idéalement, essayez de programmer vos visites lorsqu’il fait jour. Vous pourrez alors visiter en vous rendant compte de la luminosité du logement.

Chaque bien est différent, mais il y a quand même des points qu’il faut toujours vérifier. Je vous les liste ci-dessous.


Avant de partir

Imprimez une checklist de tous les points à vérifier pendant votre visite. Si vous n’en avez pas je vous en donne une que j’ai créé à la fin de cet article. Comme ça vous êtes sûr de ne pas faire l’impasse sur certains points. Si vous n’avez pas d’objectif précis pendant une visite, le vendeur pourrait essayer de l’orienter de façon à ce que vous ne voyiez pas certaines choses. Donc de suivre une checklist vous aide à vérifier les points que vous aviez prévu un à un sans faire d’impasse.

Prenez également de quoi faire des photos, même si sur le moment vous n’en ressentez pas le besoin. A force d’enchainer les visites on finit par tout mélanger et ne plus savoir dans quel logement on a vu tel défaut. En plus de cela en regardant les photos au calme après votre visite, il vous arrivera de remarquer des choses sur les photos que vous n’aviez pas vu lors de la visite.


Aspect extérieur

Pas besoin d’être un expert, quand vous arrivez devant l’immeuble ou la maison, prenez du recul par rapport à celui-ci, et regardez-le. Idéalement vous devez avoir un aperçu de la toiture.

La toiture

Pour vérifier une toiture, vous n’allez pas monter sur le toit. Donc en prenant du recul essayez de voir si l’aspect générale semble bien. La surface a-t-elle l’air homogène et propre ? Semble-t-elle bien plane (pas d’affaissement par endroit) ? Y a-t-il de la mousse ? La cheminée semble-t-elle en bon état ? Ces interrogations vous donneront déjà une idée sur l’état du toit. Mais ne vous inquiétez pas trop à propos de la toiture. Si elle est à refaire, les derniers PV d’assemblée générale de copropriété doivent probablement en parler.

Façade de l’immeuble

Ici le but est de vérifier que le bâtiment à une structure solide et saine. Pour cela, regardez bien la façade et essayez de voir si vous trouvez de grosses fissures. Si vous voyez des fissures où vous pouvez glisser la main, c’est la structure du bâtiment qui est fragilisée.

Vous devez distinguer si c’est la structure du bâtiment qui est fragile ou si c’est simplement la façade qui doit être ravalée. Un bâtiment solide qui a juste besoin d’un ravalement, aura probablement de petites fissures, qui sont dues au revêtement qui s’effrite. 

Le bâtiment semble-t-il avoir bougé avec le temps ? Vous pouvez par exemple regarder si les linteaux (poutre au-dessus des ouvertures : fenêtres et portes) ou tapis de fenêtres ont bougé.

Les soubassements ont-ils l’air solide ? Sont-ils friables. Si un simple coup de peinture les ferait paraitre comme neuf c’est tout bon, sinon posez-vous des questions.

A l’intérieur du logement

Faites abstraction de l’aspect intérieur

Quand vous visitez un logement ce qui est important c’est de ne pas vous focalisez sur des détails qui pourrez sur le moment vous donnez envie de vous enfuir tout de suite. Par exemple à cause d’une décoration de mauvais gout ou de mauvaises odeurs dues à la cigarette ou à des animaux. 

Au contraire dites-vous que c’est la réaction qu’auront la majorité des acheteurs potentiels, et que donc vous avez peut-être une meilleure marge de négociation sur ce bien.

Si vous êtes prêt à faire de gros travaux de rénovation, regardez simplement le volume des pièces et si le logement semble avoir une structure saine (pas d’humidité, de moisissure, de murs porteurs qui s’effritent etc…)

L’installation électrique

Regardez le tableau électrique, attention à ne pas confondre avec le compteur électrique, ce sont deux choses différentes. Ici on veut savoir si l’installation est à refaire. Si il y a encore des fusibles en porcelaine dans le tableau électrique par exemple, vous pouvez vous dire que toute l’installation électrique est à changer. Il faut également que l’installation soit bien raccordée à la terre. En règle générale si le tableau contient des disjoncteurs plutôt que des fusibles, il y a des chances que l’installation soit relativement récente.

Vérifiez si il n’y a pas de fils électrique apparents dans le logement. Si c’est le cas il faudra revoir l’installation. Regardez aussi comment sont les prises électriques, si elles ne sont pas raccordées à la terre, elles ne sont plus bonnes. Typiquement les anciennes prises avec 2 trous seulement ne sont pas connectées à la terre. Sur les prises connectées à la terre vous avez 3 éléments : 2 petits trous qui sont les fiches femelles, et une fiche mâle qui elle ressort. C’est cette fiche mâle qui est raccordé à la terre.

Pensez à vérifier aussi si il y a bien une ligne téléphonique, et demandez si elle est toujours fonctionnelle.

Cherchez si il y a bien une ou plusieurs prises d’antennes et si elles sont bien aux endroits où vous en aurez besoin. (Elles sont de moins en moins utilisez avec l’utilisation de la TV avec internet, donc ce n’est plus autant un problème qu’avant)

Demandez si la fibre est disponible dans le logement, si ce n’est pas le cas vous devrez vérifiez que le logement est éligible au raccordement fibre. Dans les immeubles quand la fibre est disponible, vous avez en générale un boitier de connexion tous les 2 étages sur le palier.

Si il y a un interphone ou une sonnette vérifiez que ça fonctionne toujours.

La plomberie

Vérifiez l’état général de la plomberie, les tuyaux sont-ils propres ? Suintent-ils ? Les soudures semblent-elles en bonnes état ? Si vous voyez que les tuyaux ne sont plus fixés au mur, ou que des réparations ont été faites à la va vite avec des réparations de mauvaises qualités, partez du principe qu’il y aura de la rénovation à faire.

Faites fonctionner les robinets, vous pourrez alors constater si il y a bien l’eau chaude et froide, si le robinet est à remplacer, si tirer de l’eau ne provoque pas de claquement dans l’installation dû à une trop grosse pression, etc…

Si vous visitez un appartement demandez si il y a un compteur d’eau individuelle. C’est une bonne chose quand il y en a un, ça permet de ne payer que ce que vous consommez.

Les huisseries

Regardez l’état et le type des huisseries. Pour les fenêtres sont-elles en bon état ? Est-ce du double vitrage ? N’hésitez pas à toutes les ouvrir et fermer, pour déceler un éventuel problème, faites la même chose avec les volets. La porte d’entrée est-elle à remplacer ? est-elle blindé ? La serrure est-elle sécurisée ?

Les murs

L’état des murs vous donne des indications sur l’isolation, et la ventilation de l’appartement.

Si les murs donnant sur l’extérieur sont froids, cela signifie que ce n’est pas bien isolé. Il faudra alors ajouter une couche d’isolation, souvent cela va être d’ajouter une couche d’isolant comme de la laine de verre recouvert de plaque de placo contre les murs concernés. Ca prends environ 5cm d’épaisseur, donc la taille de la pièce sera un peu réduite.

Si vous apercevez des traces d’humidités ou de moisissures sur les murs, il y a sans doute des problèmes de ventilation, les pièces sont mal aérées. Il faudra alors trouver comment améliorer la circulation de l’air dans l’appartement. Ca peut être l’installation d’une VMC, le détalonnage des portes (c’est à dire veillez à ce qu’il y ait un jour au minimum 1cm entre la porte et le sol pour faciliter la circulation de l’air), ou installer des fenêtres avec des grilles de ventilation.

Repérez les murs porteurs dans les pièces qui ne vous conviennent pas. En règle générale tous les murs qui donnent sur l’extérieur sont des murs porteurs. Si vous voyez des poutres ou solives fixés dans un mur, alors ce mur est porteur. Si ça sonne creux quand vous tapez sur un mur et que celui-ci n’est pas très épais, c’est probablement une simple cloison qui peut être abattu. Mais le meilleur moyen de s’assurer qu’un mur n’est pas porteur c’est de consulter les plans du logement. Il est parfois possible de faire une ouverture dans un mur porteur en installant une poutre, mais pour cela il faudra faire intervenir un architecte.

Les sols

Les sols sont-ils à refaire ? Si le sol n’est pas droit par endroit, il nécessite peut-être un ragréage, c’est à dire remettre le sol à niveau, soit en enlevant le sol actuel et en refaisant tout, c’est la solution la plus onéreuse. Soit en venant simplement aplanir la surface actuelle, et en mettant un nouveau revêtement par-dessus.

Dans certain logement, vous pouvez parfois trouver des planchers magnifiques cachés sous le revêtement apparent, ou même un beau carrelage. Dans la mesure du possible essayez de voir ce qui se trouve en dessous des revêtements en vinyle, en lino ou les moquettes. On y découvre parfois de bonnes surprises.

Si l’agencement actuel des pièces ne vous convient pas, par exemple vous n’aimez pas la cuisine actuelle, et projetez d’en faire une disposée autrement, alors essayez de vérifier que le sol de la pièce est bien le même sous les éléments de cuisine. Car parfois des rénovations de piètres qualités sont réalisées, et vous trouvez des revêtements différents dans les parties masquées. 

Les carrelages quand ils ne sont pas à votre goût, n’offre pas vraiment de solution. Il faut refaire le sol, soit en le recouvrant avec un nouveau revêtement soit en déposant l’ancien avant de le remplacer. En revanche un parquet peut être rattrapé si il est de bonne qualité. Il est possible de remplacer les lattes abimées, et ensuite de poncer le parquet pour obtenir le bois brut. Puis vous pouvez le teinter comme bon vous semble.

Ouvrez toutes les portes

Si vous voyez une porte derrière laquelle on ne vous a pas invité à aller regarder, demander si vous pouvez y aller. Ca sera peut être juste un oublis de la part de la personne qui dirige la visite, ou alors une pièce qui lui semble insignifiante. Peu importe, si vous achetez vous ne voulez pas de mauvaises surprises, donc vérifiez tout. Certains vendeurs feront tout leur possible pour que vous ne remarquiez pas les défauts de leur logement.

Ouvrez également les portes sous l’évier de la cuisine et sous le meuble vasque de la salle de bain. Ce sont des points d’eau, ça vous donnera une idée de l’état de la plomberie.

Idem pour les placards intégrés, ouvrez-les, et regardez si rien ne vous semble anormal. 

Repérez les évacuations

Si vous souhaitez modifier l’agencement des pièces, mettre les toilettes à un autre endroit, changer la douche, un évier, ou la cuisine de place. Plus généralement si vous souhaitez déplacer un élément qui est raccordé à l’eau, vous devez alors repérer où se trouve les évacuations. 

Si il n’y a pas d’évacuation à l’endroit où vous souhaitiez créer un nouveau point d’eau, vous pourrez quand même le faire si il y a assez de pente entre votre sortie d’eau et l’évacuation existante. Il faut environ 1cm de pente tous les 1 mètre pour que l’évacuation se fasse bien. Si ce n’est pas le cas vous aurez toujours la possibilité d’installer une pompe de relevage. Mais il faut savoir que ça fait du bruit quand l’eau est évacuée, et que ça nécessite un emplacement au pied de la sortie d’eau d’environ 20 x 35 cm environ. Et une pompe n’est pas éternelle et peu demander de l’entretien.

La cave et le grenier

Ce sont des endroits que l’on a pas forcément envie de visiter, mais c’est important pour savoir si la structure du bâtiment est saine.

Dans le sous-sol ou la cave, regardez les murs et le plafond pour repérer d’éventuel signes de faiblesses ou des fissures qui pourraient être source de problème. Vérifiez que les canalisations qui s’y trouvent, sont en bon état. 

Dans le grenier, examinez la charpente, a-t-elle l’air solide ? Le bois est-il attaqué par les mites ? Si vous voyez plein de petit trou dans le bois et des petits tas de sciures au sol, c’est sans doute le cas. Voyez-vous des fuites, ou apercevez-vous le jour à travers la toiture ? Est-ce-bien isolé ? La toiture semble-t-elle bien plane, remarquez-vous des affaissements ? Répondre à toutes ces questions vous donnera un bon avis sur l’état de la toiture.


Soyez pessimiste

Si il y a un moment dans votre vie ou je vous conseillerais de ne pas être optimiste c’est bien celui-là. Si vous avez des doutes sur quelque chose lors de la visite, par exemple vous pensez que la chaudière ne va pas tarder à lâcher car elle à l’air vieille. Mais que le vendeur vous assure qu’elle fonctionne bien et que vous n’aurez pas de problème avec. Partez du principe qu’elle sera à remplacer ou qu’il y aura des réparations à y faire.

En étant dans cet état d’esprit vous allez pourvoir vous faire une idée du budget travaux à prévoir, et donc calculer si ça rentre dans votre budget. Si vous voulez faire une offre d’achat et que vous étiez prêt à proposer 130 000€, vous allez tenir compte que la chaudière est à remplacer et donc faire une offre plus basse à 125 000€ par exemple. Vous pourrez en plus argumenter plus facilement pourquoi votre offre n’est pas au prix demandé par le vendeur.

Si vous achetez un bien en utilisant cette approche, vous aurez en plus la bonne surprise que tout ce que vous aviez prévu devoir refaire ne le sera pas forcément. Et donc si la chaudière tient le coup est n’est pas à remplacer vous aurez économisé 5000€.


Faites un tour du quartier

Après la visite ou avant, faites un tour du quartier pour vous imprégnez de l’ambiance. Essayez de voir si il y a des commerces, des écoles à proximité. Repérez les moyens de transports disponibles, comme un arrêt de bus, une gare, une station de métro. Imaginez-vous vivre ici et demandez-vous si ça correspond à ce que vous recherchez.

Idéalement, il faut visiter le quartier à différents moments de la journée. Les moments intéressants à observer sont, le matin à l’heure de pointe quand les gens partent au travail, en milieu de journée quand tout le monde travail, et en soirée. Dans chacun de ces moments vous pourrez alors vous faire une idée du bruit provoqué par les commerces et la circulation, de la fluidité du trafic, et de la tranquillité du quartier. Vous pourrez également vous rendre compte si vous ressentez un sentiment d’insécurité ou non.


La checklist des choses à vérifier pendant votre visite

J’ai créé une checklist à imprimer des choses à vérifier lors de vos visites. Pour la recevoir laissez votre prénom et votre email dans le formulaire ci-dessous.


Voilà j’ai peut-être oublié de mentionner certaine choses à vérifier, dans ce cas n’hésitez pas à me le dire dans les commentaires ci-dessous. Sinon laissez un commentaire pour les interrogations que vous avez encore sur la visite d’un bien, ou même pour raconter ce que vous avez pu voir lors de visites que vous avez déjà faites.

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Mathieu
 

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