Les questions à poser avant de visiter

Vous avez trouvé l’annonce d’un bien intéressant. Il ne reste plus qu’à téléphoner pour poser les questions qui détermineront si il est utile de faire une visite ! Mais encore faut-il savoir quelles sont les questions à poser. Voyons ça ensemble.


Identifier le marché sur lequel on cherche

C’est un point à ne pas négliger, si vous chercher le même appartement que tout le monde, par exemple un 3 pièces dans le centre ville de Bordeaux. L’agent immobilier va crouler sous les demandes, il n’aura alors pas souvent la patience de répondre à toutes vos questions. Contrairement à quelqu’un qui recherche un pavillon dans un petit village où il y a peu de demande. Si vous ne savez pas dans quel cas vous vous situez, demandez-vous simplement si ça a été facile pour vous de trouver un tel bien. Si la réponse est oui vous êtes probablement dans un marché à faible demande, et vice versa.


Marché à forte demande

Si vous posez trop de questions, il y a des chances pour que la conversation tourne court. Votre interlocuteur risque de prétexter qu’il n’a pas plus d’infos sur le bien, et que si vous êtes intéressés les visites sont tel jour à tel heure. Donc si vous êtes dans ce cas, sélectionnez bien vos questions.

Commencez par éliminer celles dont les réponses étaient déjà dans l’annonce. Puis si il y a un point en particulier qui vous intrigue sur cet appartement, posez la question. Ensuite essayez d’avoir le maximum de réponses aux “questions obligatoires” listés ci-dessous. Et si votre interlocuteur est plus patient que prévu enchainez avec les “questions facultatives”.


Marché à faible demande

On est ici dans le cas idéal, si vous faites bien le boulot, vous n’aurez à faire que très peu de visite sans intérêts. Il va falloir que vous n’hésitiez pas à cuisiner votre interlocuteur. Vous devez raccrocher le téléphone en ayant les réponses à toutes vos interrogations, ainsi qu’à toutes les questions ci-dessous. Vous devriez normalement avoir toute l’attention de votre interlocuteur, car il ne doit pas avoir beaucoup de demande pour ce bien.


Les questions obligatoires

– Pour une maison ou un Appartement

Quel est le prix du bien ?

Le prix est affiché dans la majorité des cas. Il faut juste savoir si c’est un prix FAI, c’est à dire Frais d’Agence Inclus, ou un prix net vendeur. Le prix net vendeur correspond à la somme que va réellement toucher le vendeur. Si c’est un particulier qui vend directement ça sera forcément un prix net vendeur.

Quel est le montant de la taxe foncière ?

La taxe foncière est un élément à prendre en compte. Certaine ville étant énormément endettée, la taxe foncière y est très importante.

Que comprennent les frais de copropriété et à combien s’élèvent-ils ?

Les frais de copropriétés peuvent comprendre diverses choses comme l’eau, l’entretien des parties communes, le chauffage, le salaire d’un concierge … Il est important de les demander car sur certains appartements ils peuvent être très élevés. Il y a des appartements avec plus de 300€ de frais de copropriété, il faut les prendre en compte.

Comment est composé le bien ?

La composition du bien correspond au nombre de pièces qui composent le bien, ainsi que leurs fonctions. Par exemple 2 chambres, 1 salon, 1 cuisine, 1 salle de bain, 1 toilette, 1 salon. 

Y a-t-il des travaux à prévoir ? Si oui, lesquels ?

Les travaux peuvent fortement impacter le coût de votre projet. Souvent on vous répondra à cette question, en vous mentionnant les choses à refaire qui sautent aux yeux lors de la visite. Tenez déjà compte des choses dont on vous parle pour vérifier que le prix du bien, en ajoutant les travaux de rénovation à prévoir, correspond toujours au marché. Il faudra que vous repériez vous même l’ensemble des choses à rénover lors de la visite.

Pour quelle raison le propriétaire actuel vend ?

Cette question peut vous apporter énormément d’information. Encore faut-il que le vendeur vous donne la vraie raison. Le vendeur peut par exemple céder sont bien car un voisin indésirable vient d’emménager, ou parce que de gros travaux vont être à prévoir sur le logement. Si la cause de la vente est une mutation professionnelle, une séparation, un décès etc… cela vous donne une information sur l’urgence de la vente. Vous savez donc qu’il y a surement une marge de négociation possible car le vendeur voudra vendre rapidement. Vous aurez plus facilement la réponse à cette question quand vous passez par un agent immobilier.

Toutes les fenêtres ont-elles du double vitrage ?

Si les menuiseries sont encore en simple vitrage, il faudra les remplacer. Les habitations récentes sont toutes faites avec du double ou du triple vitrage. Si le logement est encore en simple vitrage vous devez en tenir compte dans vos calculs car le budget à y consacrer n’est pas anodin.

Des visites sont-elles déjà prévues ?

Si la réponse est oui, demandez alors pour quand elles sont prévues. Vous devez alors être le premier, demandez donc si c’est possible de visiter juste avant. Surtout si ce type de bien est dure à trouver et très recherché.

Y a-t-il une marge de négociation ?

Cela peut sembler curieux, mais c’est une question à laquelle les vendeurs sont habitués à répondre, surtout lorsque ce sont des agents immobiliers. Il n’est pas rare qu’on vous annonce qu’une offre à 5 ou 10% en dessous du prix aurait des chances de passer. C’est donc une petite question qui peut valoir son pesant d’or. 

Y a-t-il des photos supplémentaires ?

Souvent sur les annonces immobilières il n’y a pas toutes les photos disponibles. Vous pouvez alors demander qu’on vous envoie les autres photos par email. Cela aide à se faire une meilleure idée du bien.


– Pour une Maison

Quelle est la surface habitable ?

La surface habitable correspond au nombre de mètre carré à l’intérieur de la maison, où il y a au minimum une hauteur de 1m80. Les parties comme une véranda, un grenier, une cave, un garage, un balcon, une terrasse, etc… ne sont pas prises en compte dans le calcul. Il vous sera utile de la connaitre pour déterminer la valeur du bien en fonction du prix du mètre carré dans le quartier où se situe le bien.

Quel est le type de chauffage ?

Il faut savoir quelle est l’énergie utilisée pour chauffer la maison. Ça peut être le gaz, le fuel, l’électricité, des granules, du bois … Toutes ces énergies ont des coups différents. Il faut également prêter attention au type de chauffage, ça peut être une chaudière, une pompe à chaleur, des radiateurs électriques, un poêle… 
Une maison équipée d’une chaudière récente à plus de valeur qu’une maison où il y a de simple grilles pains. 


– Pour un Appartement

Quelle est la surface loi Carrez ?

La loi Carrez impose un mode de calcul particulier, des mètres carrés, pour les biens en copropriété. Cette surface doit être certifiée par un organisme, qui délivrera une attestation loi Carrez. Il vous sera utile de la connaitre pour déterminer la valeur du bien en fonction du prix du mètre carré dans le quartier où se situe le bien.

Quel est le type de chauffage ?

Est-ce du chauffage collectif ou bien individuel ? Si le chauffage est collectif, vous ne maitriserez pas votre consommation, le prix du chauffage sera inclus dans les frais de copropriétés. Si c’est du chauffage individuel, il faut savoir quelle est l’énergie utilisée pour chauffer l’appartement. Ça peut être le gaz, le fuel, l’électricité… Toutes ces énergies ont des coups différents. Il faut également prêter attention au type de chauffage, ça peut être une chaudière, une pompe à chaleur, des radiateurs électriques…  Un appartement équipé d’une chaudière récente à plus de valeur qu’un appartement où il y a de simples grilles pains. 


Les questions “facultatives”

– Pour une maison ou un appartement

Y a-t-il deja eu des offres ?

Si la réponse est oui, ces offres ont soit alors été refusée par le propriétaire ou alors elles sont toujours d’actualité. Dans le premier cas, vous pouvez alors demander à combien était ces offres, ça vous permettra d’avoir une idée du prix que n’est pas prêt à accepter le vendeur.

Depuis quand le propriétaire détient-il le bien ?

Cette question peut vous indiquez si vous pouvez négocier le bien ou non. Si le propriétaire a acheté le logement il y a 3 ans, vous pouvez vous douter qu’il a encore un crédit en cours, et qu’il ne voudra pas trop négocier le prix. A l’inverse, si il possède le logement depuis 25 ans, vous savez que son crédit est probablement terminé, et qu’il l’a acheté, bien en dessous du prix qu’il en demande aujourd’hui. Votre marge de négociation est donc plus importante dans le deuxième cas.

L’installation électrique est-elle aux normes ?

Les normes électriques évoluent souvent, ici on veut juste savoir si l’installation sera à refaire. Si il y a encore des fusibles en porcelaine dans le tableau électrique par exemple, vous pouvez vous dire que toute l’installation électrique est à changer. Il faut également que l’installation soit bien raccordée à la terre. En règle générale si le tableau contient des disjoncteurs plutôt que des fusibles, il y a des chances que l’installation soit relativement récente.

Quel est le montant de la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est-elle élevée dans la commune ? Selon votre situation vous pouvez être exonéré de taxe d’habitation. Mais dans le cas où vous devez la payer, certaines communes ont des taxes d’habitation très élevées. Cela peut donc être un critère à prendre en compte pour l’achat de votre logement.

Quel est le montant de la facture électrique ?

Cela vous donnera une idée de la consommation du logement. Si la facture est trop élevée cela vous indique qu’il y aura de la rénovation à prévoir. Ça peut être une mauvaise isolation, à un système de chauffage à changer, une toiture à refaire, des menuiseries à remplacer etc…

Quel est l’état de la toiture et de quand date-t-elle ?

Si la toiture est récente, il n’y aura pas trop de question à se poser, sinon il faudra vérifier son état : est ce qu’il n’y a pas d’affaissement de la charpente à certains endroits, y a-t-il de la mousse sur le toit, les ardoises sont-elles poreuses ? y a-t-il des fuites ? etc…

Y a-t-il un parking ou un garage ?

Un parking ou un garage est-il inclus dans la vente du bien ? Sinon ya-t-il des parkings disponibles facilement à proximité ? Si vous avez une voiture c’est un point qui peut être rédhibitoire. Si il y a un parking est-il boxé ? Sinon peut-ont le boxer ? Un parking boxé vous permet de ranger des affaires.

Y a-t-il des commerces et/ou écoles à proximités ?

Renseignez-vous sur le quartier au maximum. Et posez les questions sur les points indispensable pour vous. Cela peut être un quartier calme et isolé, ou alors un centre ville avec tout à proximité.

Les diagnostics ont-ils mis des points en évidence ?

Le vendeur doit réaliser plusieurs diagnostics lors de la mise en vente de son bien. Il y a les diagnostics suivants : 

  • diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • diagnostic amiante (pour les logements construits avant 1997)
  • diagnostic Carrez (obligatoire seulement dans les copropriétés)
  • diagnostic plomb (pour les logements construits avant 1949)
  • diagnostic termites (certaines zones définies par arrêté préfectoral)
  • état des risques et pollutions (ERP)
  • diagnostic Gaz (pour les installation de plus de 15 ans)
  • diagnostic électrique (pour les installation de plus de 15 ans)
  • diagnostic assainissement non collectif  (pour les habitations qui ne sont pas reliées au réseau public et collectif d’assainissement)

Selon votre logement certains sont obligatoires ou non. Souvent les diagnostics ne seront pas encore disponibles. Mais si le vendeur les a deja réalisé, il doit pouvoir vous dire les anomalies mises en évidence pas les diagnostics.


– Pour une maison

Quelle est la surface du terrain ? Et comment est-il ?

Comment est le terrain, est-ce du gazon, des graviers, du macadam ? Pouvez-vous rentrer des véhicules dans votre cours ? Le terrain est-il clôturé ? Selon votre projet ces questions peuvent vous éviter une visite inutile. Par exemple, si votre but est de faire du jardinage, mais que le terrain est complètement recouvert de macadam, cela va être compliqué.

Y a-t-il un sous-sol ?

Le sous-sol n’est pas comptabilisé dans la surface habitable, mais c’est un gain de place non négligeable lorsqu’il y en a un. Si il y a un sous-sol, il faut demander si c’est un sous-sol total, ou partiel. Un sous-sol total fera toute la surface au sol de la maison à l’inverse d’un sous-sol partiel qui sera plus petit.

Y a-t-il des annexes à la maison ?

Cela peut être un bâtiment, une véranda, un appentis, un garage etc…


– Pour un appartement

Y a-t-il un concierge ?

Cela a des avantages et des inconvénients. Un concierge augmentera forcément les frais de copropriété, car il faut le rémunérer. Mais normalement un immeuble avec un concierge est entretenu tout le long de l’année et toujours propre. Il gère les entrées et sorties des poubelles, peut réceptionner vos colis et entretiens les parties communes.

Y a-t-il un ascenseur ?

Un ascenseur c’est cool, lorsqu’on habite au 5ème étage ! Mais à l’inverse il faut savoir que ça tombe en panne régulièrement. Et que ça vient souvent gonfler les frais de copropriété.

Y a-t-il une cave ?

Une cave est-elle comprise avec la vente du bien ? Si oui qu’elle est sa surface ?

Y a-t-il un compteur d’eau individuel ?

Si le compteur d’eau n’est pas individuel, cela signifie que l’eau est payée dans les frais de copropriété. Vous ne pouvez donc pas maitriser la consommation.

De quand date le dernier ravalement de façade ?

Si le dernier ravalement était il y a longtemps, il est possible qu’il soit prévu de le refaire dans les années à venir. Vous pouvez alors demander si le sujet a été abordé lors des dernières Assemblées Générales de copropriété.

Y a-t-il des travaux prévus dans les années à venir par la copropriété ? 

Les travaux à venir sur les parties communes sont souvent mentionnés plusieurs fois lors des dernières Assemblée Générales de copropriété avant de finir par être accepté. 


Des informations à vérifier

Toutes les informations que vous allez recueillir lors de cet appel téléphonique ne sont pas à considérer comme la vérité absolue. Si vous visiter et que vous voulez acheter ce logement, vous devrez vérifier toutes ces informations par vous-même.

La seule chose à laquelle doit servir ce coup de téléphone c’est de savoir si le bien mérite d’être visité.

Si on vous indique des défauts et des travaux à effectuer, il y a de grande chance que ça soit vraiment le cas. Et à partir de là vous décidez si ça vaut le cout de visiter.
Mais pour toutes les questions où on vous dit qu’il n’y a pas de travaux à prévoir, ou qu’ils ne savent pas, restez septique, et partez du principe qu’il faudra vérifier.


Laissez moi un commentaire si ces questions vous ont aidé, ou si vous en connaissez d’autres que j’ai oublié de mentionner! Vous pouvez également partager cet article sur les réseaux sociaux, grâce aux boutons ci dessous afin d’aider vos amis qui veulent devenir propriétaire.

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Mathieu
 

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