Pourquoi il vaut mieux acheter que louer ?

C’est l’éternelle question lorsque l’on emménage dans une nouvelle ville, ou lorsque notre logement actuel ne nous convient plus : Vaut-il mieux acheter ou louer ?


De nombreuses personnes de votre entourage auront un avis tranché sur la question, vous entendrez la plupart du temps l’une de ces phrases “Rester locataire, c’est jeter l’argent par les fenêtres!”, “C’est trop cher dans cette ville, tu ne pourras pas acheter!”. Ou bien encore vous trouverez des articles vous montrant de belles courbes en vous indiquant que dans telle ville il faut détenir un bien X années pour que cela soit rentable d’acheter.

La vérité absolue est qu’il n’y en a pas! La seule réponse valable à cette question est simplement de sortir votre calculatrice! Car aucun cas n’est identique, tous les paramètres nécessaires pour y répondre évoluent tout le temps : La ville, le taux actuel des crédits immobiliers, votre situation professionnelle, votre projet de vie, l’évolution du marché immobilier dans cette ville, …


Pour calculer ce qu’il est le plus rentable de faire dans votre cas, vous devez identifier 2 biens dans la ville ou vous souhaitez emménager, un qui est à vendre et un autre qui est à louer. (Si vous n’avez pas trouvé les biens en question, essayez de trouver des biens qui correspondraient à vos critères sur les sites d’annonces immobilières, les plus connus sont : leboncoin.fr et seloger.com)

Une fois que vous avez identifié vos 2 biens, vous avez besoin de connaitre ces informations :

Pour le bien à acheter

  1. Quelle est votre capacité d’emprunt ?
  2. Avez vous un apport ? 
  3. Quel est le prix demandé ?
  4. Y a-t-il des frais de copropriété ?
  5. Quel est le montant de la taxe foncière ?

Pour le bien à louer

  1. Quel est le loyer ?
  2. Les charges sont elles comprises ?

Une fois toute ces informations réunies vous allez pouvoir calculer ce qui est le plus rentable pour vous.


Définir votre budget maximum pour acheter

Quoi de mieux qu’un exemple pour appréhender ce sujet! Je vais vous raconter la réflexion qu’a eu un couple d’ami, Tom et Julie. Ils veulent emménager à Lille dans le but de s’y installer pour de bon, mais ils sont en désaccord sur la chose à faire, acheter ou louer leur appartement ? Tom ne veut pas acheter car selon lui, ils n’ont pas les moyens, et cela leur coûtera plus cher tous les mois. Julie quant à elle veut acheter, elle en a marre de payer un loyer tous les mois pour quelque chose qui ne lui appartient pas et elle est persuadée qu’acheter ne leur couterait pas plus cher que de louer.

La seule chose pour laquelle ils sont d’accord pour l’instant c’est le type de bien qu’ils souhaitent: un 3 pièces, composé de 2 chambres et d’un salon.

Tom a un un salaire de 1800€ net par mois et n’a aucun crédit en cours. Julie elle, a un revenu mensuel de 1400€ net, et elle rembourse 100€ par mois pour un prêt étudiant qu’elle avait contracté. Ils ont ainsi 3200€ de revenus net à eux deux.

Julie s’est donc penchée sur la question de l’achat pour prouver à Tom que l’achat est la meilleure solution. Il lui faut alors définir combien ils pourraient rembourser de crédit chaque mois, et quel est le montant maximum que la banque peut leur prêter.


Combien Tom et Julie peuvent-ils rembourser par mois ?

Julie, sachant que je venais d’acheter mon appart, me demande combien ils peuvent rembourser chaque mois. Je lui explique alors qu’il faut qu’elle calcule sa capacité de remboursement, c’est à dire combien les banques seront prêtes à leur prêter.

Pour faire ce calcul les banques se basent en général sur un taux d’endettement maximum de 33%. Le taux d’endettement c’est en gros la part de nos revenus que nous utilisons pour rembourser des crédits, des prêts à la consommation, des pensions alimentaires, etc… et ce montant ne doit pas être supérieur à un tiers de nos revenus.

La capacité de remboursement de Tom et Julie est alors de 33% de leurs salaires soit 3200€, moins les 100€ de crédit de Julie.

Capacité de Remboursement

= ( Taux d’Endettement Maximum x Revenus Mensuels ) – Crédits Existants

= ( 33% x 3200€ ) – 100€

= 956€

Ils peuvent donc obtenir un crédit immobilier avec des mensualités de 956€ par mois au maximum. 


Combien peuvent-ils emprunter avec un remboursement de 956€ par mois ?

Maintenant que Julie connait sa capacité de remboursement elle se demande combien la banque peut lui prêter! Pour cela je lui explique qu’elle a besoin de rechercher quels sont les taux d’emprunt actuels, sur la plus longue durée de crédit possible, pour avoir une idée du montant maximum qu’elle et Tom pourraient emprunter.

Pour cela, elle se rend sur le site meilleurtaux.com pour trouver les taux en vigueur au jour d’aujourd’hui.

Les taux d'emprunts
Les taux d’emprunts du moment

Au moment de ses recherches, les taux d’emprunts varient entre 1,25% et 1,83% sur 25 ans. Julie voulant un résultat le plus proche de la réalité, elle décide de partir sur l’hypothèse la plus pessimiste et prend donc le taux le moins bon sur 25 années d’emprunt soit 1,83%.

Toujours sur le site meilleurtaux.com, un simulateur permet de calculer la capacité d’emprunt à partir de la mensualité souhaitée, de la durée du prêt et du taux d’intérêt. Il reste le taux d’assurance à définir, mais le simulateur ajoute par défaut le taux moyen en vigueur actuellement.

Julie obtient alors le résultat suivant : 

Simulation de la capacité d'emprunt
Simulation de la capacité d’emprunt

Elle et Tom peuvent donc emprunter 214 529€


Comment déterminer le prix maximum du bien à acheter ?

Julie toute contente, me dit qu’elle va maintenant chercher ce qu’elle peut acheter comme appartement avec ces 214 529€! Et bien non Julie! L’erreur ici est de penser que cette somme correspond au montant disponible pour acheter ! Il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais de notaire et leur apport.


L’apport

Julie dispose de 3500€ d’économie et Tom de 1500€, cela leur fait 5000€ de disponible comme apport. Ils ont donc une enveloppe de 214 529€ + 5000€ (Capacité d’emprunt + apport) soit 219 529€.


Les frais de notaire

L’estimation des frais de notaire est assez simple, ils sont d’environs 8% du prix du bien. Pour déterminer le montant maximum du prix du bien qu’ils peuvent acheter, Julie fait le calcul suivant :

( Capacité d’Emprunt + Apport ) ÷ ( 1 + Frais de Notaire ) = Prix Maximum du Bien

( 214 529€ + 5000€ ) ÷ 1,08 = 203 267€

Tom et Julie peuvent donc rechercher un bien de 203 267€ au maximum. 
Les frais de notaire dans le cas où ils empruntent au maximum de leur capacité s’élèveront à environ 219 529€ – 203 267€ = 16 262€


Rechercher un bien qui rentre dans le budget

Julie connait maintenant son budget max, il ne lui reste plus qu’à trouver un T3 à Lille de 203 267€ maximum.

Recherche du bien

Après une recherche sur leboncoin, voici ce qu’elle a trouvé :

Annonce leboncoin : T3 à Lille - 159 000€
Annonce leboncoin : T3 à Lille – 159 000€

Julie trouve cette annonce : Un T3 à Lille de 70m2, sans travaux, avec en bonus une cave et un garage pour 159000€, les frais de copropriété sont de 100€ par mois, ils comprennent notamment l’eau et l’entretien des parties communes, et la taxe foncière est de 800€ par an.

A partir de ces infos, Julie peut calculer combien elle devrait emprunter à la banque pour cet appartement en ajoutant les frais de notaire et déduisant son apport.


Ajouter les frais de notaire

Julie doit déterminer le prix du bien frais de notaire inclus, pour cela elle doit ajouter 8% au prix du bien.

Le calcul est le suivant :

Prix du bien + Frais de Notaire (8% du prix du bien) = Prix Frais de Notaire Inclus

159 000 + (8% x 159 000) = 171 720€

Julie a donc besoin de 171 720€ pour acheter l’appartement.


Déduire l’apport

Comme ils ont 5000€ d’apport, elle et Tom n’ont pas besoin d’emprunter l’intégralité de la somme. Il faut simplement déduire leur apport du prix de l’appartement frais de notaire inclus.

Prix du bien frais de notaire inclus – Apport =Montant de l’Emprunt

171 720€ – 5000€ = 166 720€

Ils devront ainsi emprunter 166 720€ pour acheter cet appartement.


Combien l’achat de cet appartement coûterait tous les mois ?

Déterminer la mensualité du crédit

Julie doit maintenant définir combien l’emprunt de cette somme leur couterait mensuellement.

Pour cela elle fait une simulation d’emprunt de 166 720€ sur 25 ans au taux d’intérêt de 1,83% et 0,36% de taux d’assurance.

Calcul de la mensualité
Calcul de la mensualité

La mensualité de remboursement de leur crédit serait alors de 742,95€


Ajouter les frais de copropriété et la taxe foncière

Julie doit également tenir compte de la taxe foncière qui est de 800€ par an et des frais de copropriété qui s’élèvent à 100€ par mois. Elle ne tient pas compte de la taxe d’habitation, car peut importe si ils louent ou achètent, ils devront la payer.

Mensualité du crédit + (Taxe Foncière Annuelle ÷ 12) + Frais de Copropriété = Coût Mensuel

742,95 + (800 ÷ 12) + 100 = 909,62€

Le coût mensuel de l’appartement serait donc de 909,62€ pour Tom et Julie.


Combien coûte le même type de logement à la location ?

Tom, de son coté, convaincu que la location est plus rentable, recherche un bien du même type que Julie : 70m2 minimum, 3 pièces à Lille.

Après une recherche sur leboncoin, il trouve cette annonce d’appartement :

Annonce leboncoin : T3 à Lille - 819€ par mois
Annonce leboncoin : T3 à Lille – 819€ par mois

Ce bien offre les même prestations que celui trouvé par Julie à l’achat. 819€ par mois charges comprises, les charges comprennent notamment l’eau et l’entretien des parties communes.

Le coût mensuel de l’appartement en location serait donc de 819€ par mois.


Comment comparer un loyer à une mensualité de crédit ?

Julie et Tom ont maintenant tous les éléments à leur disposition pour prendre une décision :

  • Acheter un bien et payer 909,62€par mois de mensualité
  • Louer et Payer 819€ par mois de loyer

Tom est assez content de lui, car cela lui a pris le temps d’une recherche sur leboncoin, alors que Julie s’est cassée la tête à faire un tas de calculs, pour au final un coût mensuel supérieur.

De prime abord il est évident que louer l’appartement nécessite moins d’argent à débourser tous les mois, 90,62€ de moins exactement. Mais “seulement” 90,62€ par mois pour devenir propriétaire n’est pas un effort insurmontable pense Julie. Tom ne veut rien savoir, lui veut payer le moins cher. 

Je leur demande alors si ils ont pris en compte l’amortissement du crédit ? “Mais qu’est-ce que l’amortissement ?”, me demandent-ils. Je leur explique alors comment fonctionne un crédit immobilier, (vous pouvez lire cet article pour comprendre les mécanismes du crédit).


Prendre en compte l’Amortissement

En fait les informations qu’ils ont ne suffisent pas à prendre une décision. Pour avoir un avis objectif, il faut qu’ils prennent en compte l’amortissement du crédit. 

Le Capital amorti correspond à l’ensemble des amortissements depuis le début du crédit, c’est à dire à la somme que Tom et Julie auront remboursé de leur crédit.

Pour trouver quel sera son Capital restant dû à la fin de la première année, Julie retourne sur le site meilleurtaux.com où un simulateur permet d’avoir cette info.

capital amorti
Tableau d’amortissement – première année de crédit

Julie ne devra “plus que” 161 411,40€ à la banque à la fin de la première année de crédit.

Le Capital Amorti est la différence entre le Capital Emprunté et le Capital restant dû. Il peut être calculé de la façon suivante pour la première année: 

Capital Emprunté – Capital Restant Dû = Capital Amorti

166 720€ – 161 411,40€ = 5308,60€

Vous remarquerez que l’info était deja disponible dans le tableau d’amortissement, mais c’est bien de comprendre d’où vienne les chiffres

Julie et Tom auront donc amorti (c’est à dire remboursé) 5308,60€ la première année.


Le pouvoir de l’amortissement

Mais pourquoi leur dire de prendre en compte le Capital Amorti ? Et bien tout simplement car ce montant n’est pas perdu, il s’agit d’une épargne “forcée” pour Tom et Julie.

J’ai essayé de simplifier la chose pour le leur démontrer :

J’achète un lingot d’or de 3600€ avec un crédit de 3 ans. Tous les mois je dois payer 110€ de mensualité, soit 10€ d’intérêts et 100€ d’amortissement.

À la fin de l’année j’aurai amorti 1200€ et payé 120€ d’intérêts à la banque.

Ces 1200€ (Capital Amorti) ne sont pas perdu pour moi, ils signifient que j’ai payé un tiers du lingot, et j’en suis donc propriétaire à 33% .

Donc si je vends mon lingot à la fin de la première année, le même prix auquel je l’ai eu soit 3600€, je devrais rembourser à la banque le “Capital Restant Dû” soit 2400€, et je pourrais empocher le Capital Amorti de 1200€.

Je n’aurais donc pas perdu l’intégralité des 110€ par mois de mensualité, mais seulement les 10€ d’intérêts, les 100€ d’amortissement sont de l’épargne forcée.

Ok et pour Tom et Julie comment ça se traduit ?

Ils auront payé 12 mensualités de 742,95€ la première année, soit 8915,39€. Mais ils auront également amorti 5308,60€, on peut donc faire le calcul suivant:

Mensualités de la 1ère année – Capital Amorti en 1 an

= Coût Réel du Crédit ( = Intérêts + Assurance )

= 8915,39€ – 5308,60€

= 3606,79€

Julie et Tom auront donc déboursé 3606,79€ la première année pour payer leur crédit, soit 300,57€ par mois. Ce montant correspond à la somme des intérêts et assurance versés.

C’est le montant le plus cher qu’ils auront à payer durant toute la durée de leur crédit. Car les intérêts les plus élevés sont au début du crédit, plus on rembourse, plus l’amortissement augmente et plus les intérêts diminuent. Par exemple la deuxième année ça leur coûtera 292,40€ par mois, soit 8,17€ en moins.


Ajouter les frais de copropriété et la taxe foncière

Pour avoir le coût réel final de cet achat, Julie doit ajouter les frais de copropriété (100€ par mois) et la taxe foncière (800€ par an) au coût réel du crédit.

Frais de Copropriété Mensuel + ( Taxe Foncière Annuelle ÷ 12 )

+ Coût Réel du Crédit = Coût Réel

100€ + (800 ÷ 12) + 300,57€ = 467,24€ 

Si ils achètent l’appartement, il coûtera donc 467,24€ par mois à Tom et Julie. Maintenant Julie peut comparer avec Tom.

Cela ne remet-il pas en doute vos premières conclusions ? Lorsque Tom et Julie se demandaient si il valait mieux acheter un bien avec une mensualité de 910€ par mois ou bien louer un appartement à 819€ par mois ?


And the winner is …

Si Tom et Julie louent cela leur coûtera 819€ mensuel, alors que si ils achètent, ils en auront pour 467,24€ par mois soit 351,76€ d’économie tous les mois la première année! Et oui, il ne faut pas oublier que l’amortissement ne doit pas être considéré comme un coût mais comme de l’épargne forcée !

En 1 an cela fait 4221,12€ d’économisé, sachant que nous avons deja tenu compte de la taxe foncière dans nos calculs. De quoi largement pallier au frais que peuvent engendrer le fait d’être propriétaire.

Je vous laisse calculer combien cela leur fera d’économie au bout de 10 ans.

Alors à votre avis qu’ont décidé Tom et Julie, acheter ou louer ?

Dites moi en commentaire si cet article vous a fait changer d’avis sur la question, ou si vous avez un autre point de vue.


Si vous souhaitez faire cette simulation pour votre propre situation, j’ai créé un simulateur qui effectue automatiquement tous les calculs de cet article de façon très simple et rapide. 


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Mathieu
 

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